Iš kur atsirado vienaaukštė Amerika?

2024 Autorius: Seth Attwood | [email protected]. Paskutinį kartą keistas: 2024-01-10 21:46

Istorinė JAV miegamųjų rajonų raidos, prasidėjusios industrializacijos metu, apžvalga.

Gyvenamųjų rajonų statyba Jungtinėse Amerikos Valstijose prasideda nuo žemės plėtros ir vietos paruošimo. Žemė padalyta į atskirus sklypus, paruošiamos gatvės, nutiesta kanalizacija, lietaus nuotakynas, įvedami elektros tinklai, dujos, telefono linijos ir tik tada pradedami statyti namai. Tokius sklypus rengia ir stato viena įmonė, apie tokią statybą jau rašiau išsamiai, bet taip buvo ne visada.

Šiandien papasakosiu „Amerikietiškos svajonės“istoriją 1900-1940 metais ir apsvarstysiu tokių statybų galimybes gyventojams finansiniu požiūriu.

1. Iki XX amžiaus dauguma gyvenamųjų rajonų buvo santykinai maži, o aplink esamus rajonus išsiplėtė nauji plotai, ilginant esamas gatves. Nebuvo vyriausybės reikalavimų kūrėjams. kūrėjų įmonių iš esmės nebuvo. Tuo metu grožiui išsaugoti buvo griežtai reglamentuojami tik pastatai centrinėse miesto dalyse.

2. Įmonės pardavinėjo žemę individualiai statybai, o nusipirkęs sklypą savininkas pats užsisakė sau namą bet kurioje statybų įmonėje. Po kurio laiko žemę parduodančioms įmonėms tapo aišku, kad kur kas pelningiau būtų parduoti žemę ne atskirų sklypų, o teritorijose, kuriose yra paruošta infrastruktūra. Taip gimė terminas „rajonų statyba“.

3. Kai kuriuos pirmuosius tokio tipo rajonus 1927 metais pastatė dvi nepriklausomos įmonės, vadovaujamos dviem architektams – E. Bostono netoli Baltimorės miesto ir D. Nicholaso Kanzas Sičio priemiestyje.

4. Rajonuose buvo apie 6000 namų, juose gyveno 35000 gyventojų. Nes plėtojama teritorija abiem atvejais buvo labai didelės apimties, tuomet plėtotojui teko išspręsti nemažai naujų klausimų dėl visos teritorijos infrastruktūros – mokyklų, parduotuvių, šalia esančių biurų pastatų – statybos. Šiuo atveju neužteko vien techninių ir ryšių linijų, o tada architektai nusprendžia įvesti pirmuosius miegamųjų rajonų plėtros standartus.

5. Taip gimė keletas architektų ir statybininkų asociacijų, kurios šiandien reguliuoja daugumą gyvenamųjų rajonų statybos aspektų, tai Nacionalinė urbanistikos asociacija ir Amerikos miestų plėtros institutas. Be reglamentų ir įstatymų, susijusių su pastatų standartais, asociacijos padėjo naujoms įmonėms kurti projektus ir maketus, o tai įvairiais būdais padėjo potencialiems pirkėjams, pvz. įmonės pradėjo teikti bendrą pirkėjų plėtros planą.

6. Tačiau prasidėjus ekonominei depresijai, gyvenamųjų rajonų statybos klausimas buvo laikinai įšaldytas: dauguma žmonių atsidūrė pinigų trūkumo situacijoje. Tolesnio vietovių tobulinimo klausimus teko laikinai atidėti geresniems laikams. Prezidentas G. Hooveris svarstymus būsto klausimu pradėjo šaukti 1929 m., tuo metu, kai tik prasidėjo depresija, o statybos įmonės dėl gyventojų nemokumo ėmė skubiai šaldyti statybų projektus. Tačiau iki F. Ruzvelto atėjimo į administraciją nebuvo priimti kardinalūs įstatymai.

7. Tuo metu namus iš karto nupirko savininkai, tad gyventi gyvenamuosiuose rajonuose galėjo sau leisti tik turtingi ir pasiturintys žmonės, tokio gyvenimo negalėjo sau leisti net viduriniosios klasės atstovai. Nuo 1910 m. iki 20-ojo dešimtmečio vidurio bankai skolindavo privačias hipotekas asmenims, turintiems gerą mokumą, laikotarpiui nuo 2 iki 5 metų, tačiau tokios paskolos viduriniajai klasei vis tiek buvo „brangios“. Nors verta paminėti, kad pirmieji masiniai bandymai skolinti gyventojams buvo pradėti jau 1932 m., Vyriausybei priėmus paskolų privačiam nekilnojamajam turtui įstatymą.

8. Jau 1933 metais dėl nemokumo 1932 metais už paskolas gautus namus savininkai apleido apie 1000 per dieną. Nenuostabu, kad prezidentas F. Rooseveltas, atvykęs į Baltuosius rūmus, įžvelgė vieną iš ekonomikos atsigavimo komponentų – aprūpinti gyventojus geru būstu. Prezidento administracija sakė: jei žmonės laimingi namuose, tai jie bus laimingi ir darbe.

9. Todėl 1934 m. birželio 27 d. Vyriausybė, pasirašyta Prezidento, priima vieną svarbiausių gyvenamųjų rajonų statybos įstatymų - Federalinį gyventojų skolinimo privačiam nekilnojamajam turtui įsigyti.

10. Pirmą kartą šalies istorijoje būsto kreditus nuo kainų kilimo ar kritimo galėjo apsaugoti 80 proc., o pačią paskolą 15 metų laikotarpiui išdavė vyriausybė su 5 proc.

11. Pati programa truko 3 metus, tačiau būtent per šiuos trejus metus viduriniosios klasės gyventojai pirmą kartą gauna galimybę įsigyti būstą priemiestyje, pastebimas gyvenamųjų rajonų statybos antplūdis. Būtent šiuo laikotarpiu gimė terminas „Amerikietiška svajonė“.

12. Trečiaisiais programos gyvavimo metais palūkanos sumažintos iki 3 proc., paskolos terminas padidintas iki 20-25 metų, o gavę paskolą didesne palūkanų norma galėjo būti refinansuojami.

13. Kitas statybų suaktyvėjimo etapas patenka į Antrojo pasaulinio karo laikotarpį, kai pamažu pradėjo grįžti jo dalyviai, kuriems valstybė suteikė ne tik pagalbą įvairiomis subsidijomis, bet ir teikė gerus darbus.. Karo veteranai visada buvo samdomi pirmieji. Beje, šis principas galioja ir šiandien. Kariškių namų statyba dar labiau paspartėjo po 1944 m. Veteranų pagalbos įstatymo, arba vadinamojo „Kario personalo teisių“įstatymo, kuris garantavo žemų palūkanų hipoteką iš valstybės perkant nekilnojamąjį turtą pasibaigus kariuomenės terminui. sutartis ir karinio personalo atleidimas.

14. Pirmieji didžiuliai rajonai su visa infrastruktūra pradeda klestėti Kalifornijoje, kur 1941–1944 metais karo veteranams buvo pastatyta 2300 namų.

15. Šiuo metu įmonės pradeda statyti rajonus pagal šiandien jau pažįstamą išplanavimą su parkais, biurų pastatais, mokyklomis, parduotuvėmis, vaikų darželiais.

16. Miegamieji rajonai nebėra rajonai, o tampa savarankiškais savivaldybių padaliniais, turinčiais savo pavadinimus, pašto kodus, telefono kodus. Dauguma tokių vietovių gyventojų dirba mieste, tačiau dalis gyventojų įsidarbina tiesiogiai tokiose teritorijose. Smulkus verslas iš miestų centrų pradeda plisti į pakraščius, o tai dar labiau skatina gyvenamųjų rajonų plėtrą.

17. Kartu ima griežtėti ir žemės naudojimo reikalavimai, pirmieji tokie įstatymai priimti dar 1909 m. Įstatymų priėmimo tikslas pirmiausia buvo sumažintas iki miegamųjų rajonų švaros ir tvarkos. Pavyzdžiui, gamyklas buvo uždrausta 20 km spinduliu nuo gyvenamųjų rajonų. Buferinė zona buvo biurų pastatai ar sandėliai, taip pat parduotuvių tinklai.

18. Priėmus žemės naudojimą reglamentuojančius įstatymus, statytojai grįžo prie miegamųjų zonų projektavimo peržiūros ir jaukumo bei grožio kūrimo jose ne tik parko zonų, bet ir projektavimo tobulinimo forma. namų ir planuoti gatves, sukurti dirbtinius rezervuarus ir poilsio zonas.

19. Kitoje dalyje papasakosiu apie miegamųjų zonų raidą remiantis JAV transporto sistemų raida, o vėliau – apie miegamųjų zonų dizainą ir išdėstymą.

Nuotraukose pavaizduotas vienas iš Hiustono priemiesčių.

Prasidėjus JAV industrializacijai, daugelis šeimų pradėjo migruoti į priemiesčius. Tai lėmė du veiksniai: pirma, dideli pirmaujantys miestai virto pramoniniais ir judriais gigantais, daugeliui gyventojų tapo nepatogu gyventi tarp triukšmo ir pramonės. Antra, buvo Fordas ir keliai, kurie panaikino priklausomybę nuo viešojo transporto ir būsto šalia darbo poreikį. Romantiškas ramus priemiestis su privačiu namu, apsuptas tylos ir žalumos, daugeliui tapo svajone ir idealaus gyvenimo paveikslu, „amerikietiška svajone“.

1. Beje, dar gerokai prieš pasirodant dideliems automobiliams ir keliams, 1800-ųjų viduryje, jau buvo keletas architektūros eskizų ir miegamųjų zonų išplanavimo. Vienas pirmųjų darbų JAV šia tema buvo Andrew Downingo knyga „Kraštovaizdžio sodų teorijos ir praktikos kursas“. Šioje knygoje Andrew aprašė miegamųjų zonų išdėstymą ir konstrukciją su iliustracijomis ir daugybe smulkių detalių, pavyzdžiui, kaip sodinti medžius ar kaip turėtų būti išdėstytos gatvės. Bet pats šis kūrinys šioje srityje nebuvo pirmas, Didžiojoje Britanijoje tuo metu jau buvo gana daug tiek architektūrinių, tiek inžinerinių esė ir knygų šia tema. Nors pati idėja nebuvo visiškai nauja, pirmasis priemiesčio rajonas Brukline buvo pastatytas dar 1819 m. 60 akrų žemėje buvo kelios tiesios alėjos, 50 pėdų x 100 pėdų. Beje, 50 pėdų sklypas ir šiandien yra vienas populiariausių privačių būstų rinkoje kartu su 55 ir 60 pėdų sklypais.

2. Šios knygos vertė buvo ta, kad Andrius paprastiems gyventojams (ir ne tik architektams ir inžinieriams) parodė, kad namas „iš paveikslo“, apie kurį daugelis svajojo, gali būti ne tik labai turtingiems žmonėms, bet ir taip pat vidurinei klasei. Per ateinančius kelis dešimtmečius ši idėja pateks į mases. Iki 1869 m. iškilo vienas didžiausių Bruklino priemiesčių, kuriame 500 akrų žemės buvo padalinta į panašius sklypus. Vietovė buvo pavadinta „Sodo miestu“. Tiesiose gatvelėse stovėjo maži nameliai, vietovė jau buvo apsodinta brandžiais medžiais, buvo sodai, takai pasivaikščioti ir kitos pasakiško gyvenimo smulkmenos. Nuo to momento toks išdėstymas pradėjo plisti už Naujosios Anglijos sienų. 1907 metais Kanzase atsirado panašiai suplanuotas rajonas, vadinamas Village Club. Tačiau šiose vietovėse buvo viena bėda – tiesios miegamosios gatvės judriame prospekte kūrė gyvenimo pojūtį, atimdamos kaimo namo jaukumą. Problemos sprendimas buvo ore, labai arti.

3. Iki 1890-ųjų privataus namo idėja kažkur miške tarp uodų visiškai išnyko tarp masės. Senuosius principus pakeitė idėja suplanuoti miegamuosius priemiesčius ir juos užstatyti su pilna infrastruktūra bei atnaujinti. Taip atrodė viena iš 1884 metais pastatytų rajonų Sent Luise, Misūrio valstijoje. Tiesių gatvių buvimas nėra geriausias sprendimas miegamajai zonai.

(Gasto litografija, Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. Ir tai yra labiau pažengusi sritis, modernaus išplanavimo – Ilinojaus valstijoje, Čikagos priemiestyje, pradėta statyti 1869 m. Apsigyvenkime šioje srityje išsamiau, nes tai buvo pirmasis masinis modernios formos ploto vystymas, šiandieninis išplanavimas mažai kuo skiriasi nuo šios teritorijos. Tiesą sakant, tai tikrai ne pirmoji pažengusi sritis. 1851 m., Ohajo valstijoje, buvo pastatyta nedidelė bandomoji zona su lenktomis gatvėmis, pavadinta Glendale. Nepaisant to, Čikagos priemiesčio rajonas buvo pirmoji didelė metropolinė zona, kurioje buvo suplanuota sudėtinga plėtra pagal šiandienos standartus. Pirma, statybų metu tankaus miško vietoje buvo iškirsti tik statyboms būtini plotai, dėl kurių liko nepaliestų daug senų medžių. Be to, vietovėje buvo kalvos ir netoliese tekanti upė, iš kurios atsiveria puikus vaizdas. Antra, visoje teritorijoje buvo gausybė vingiuotų gatvių, kurios kūrė nuošalumo jausmą, trečia, visi žemės sklypai buvo suskirstyti į netradicinius, nelygius „gabalus“. Šis požiūris pašalino geometriją ir jausmą gyventi kartu su liniuote. Ir galiausiai, ketvirta, namų dizainas buvo atliktas individualiai, o namai nesikartojo vienas kito kaip kopijos. Rajono vyriausiasis architektas buvo Frederickas Olmstedas, o jo projektai Jungtinėse Valstijose ateityje apims daugiau nei 450 panašių rajonų 29 valstijose.

Taip atrodė vietovė, pilkas nedažytas plotas teritorijos apačioje yra upė.

(Planą pateikė Frederick Law Olmsted nacionalinė istorinė vietovė; nuotrauka su Nacionaline istorinių orientyrų apklausa)

5. Iki ketvirtojo dešimtmečio pradžios architektūros kryptis ir priemiesčių teritorijų planavimas buvo visiškai suformuotas ne teoriškai, o popieriuje, įvairių pirmųjų kodeksų ir standartų, taip pat knygų pavidalu: privažiavimo keliai nuo greitkelių iki miegamųjų gatvių, atkirsta daugybė parduotuvių, išlenktos ramios miegamosios gatvės, daug aklavietės gatvių (kad būtų nutrauktas tranzitinis automobilių srautas), atviros erdvės su medžiais ir vandens telkiniais, namai su atviru fasadu ir individualia architektūra, bet tas pats stilius ir medžiagos.

6. 1934 m. Nacionalinis namų savininkų įstatymas nutraukė sandorį. Šiuo aktu buvo įsteigta Federalinė namų savininkų administracija. Reikėjo išbristi iš depresijos ir visų pirma aprūpinti žmones būstu. Šiuo tikslu Vyriausybė nustatė taisykles ir įstatymus dėl privačių asmenų finansavimo perkant būstą, nekilnojamojo turto vertinimo, paskolų ir privačių investicijų į nekilnojamąjį turtą, nustatė privataus sektoriaus statybos taisykles, reikalavimus dėl draudimo prievolės privatiems asmenims. būstą, o administracija prižiūrėjo visą šitą ūkį. Administracijos vadovu tapo vienas labiausiai patyrusių ir talentingiausių kraštovaizdžio architektų Stewardas Mottas. Nuo to momento privačios įmonės turėjo kreiptis į administraciją dėl naujų teritorijų statybos plano patvirtinimo. Savo ruožtu administracija nustatė griežtus rajonų planavimo reikalavimus, verčia įmones ne tik štampuoti namus, bet kurti gražius rajonus su visišku tobulėjimu. Nuo 1936 iki 1940 metų administracija išleido nemažai ryaikodų, kurių privalėjo paklusti visos vystymo įmonės. Pažvelkime į pagrindinius šių vadovėlių, susijusių su architektūra, punktus, kurie galioja iki šiol (su nedideliais pakeitimais).

7.

1. Privačios teritorijos turėtų būti įrengtos vietose, tinkamose gyventi nekenkiant sveikatai (kalbame apie tai, kad, pavyzdžiui, negalima statyti rajono šalia metalurgijos gamyklos).

2. Teritorijos turi būti įrengtos tinkamose gyventi vietose, su minimalia rizika gyventojų gyvybei (tai reiškia, kad nereikėtų statyti teritorijų nuolatinių uraganų vietose, potvynių ar smogo zonose, eggey, hello Louisiana ir Kanzase).

3. Kiekvienas rajonas turi turėti išbaigtą gyventojams skirtą infrastruktūrą (mokyklos, darželiai, ligoninės, keliai, viešasis transportas ir kt.).

4. Teritorijoje turėtų būti įrengta visa reikalinga pramoninė infrastruktūra (valymo įrenginiai, kanalizacija, drenažo kanalai smarkių liūčių šalinimui ir kt.).

5. Pateikimas miestų zonavimui, t. negali stovėti ten, kur žemė buvo skirta kažkam kitam, pavyzdžiui, prekybos centrams, biurų pastatams ir pan.

6. Kainodaros apsauga, t.y. namai turėtų būti statomi pagal vieną planą, kad jų kainų linija būtų maždaug vienoda, be didelių nukrypimų. Tam buvo priimti įvairūs įstatymai, pavyzdžiui, dėl sklypų dydžio, įdubimo nuo sklypo krašto (ty 55 pėdų sklype negalima statyti didelio namo dėl to, kad netinka dėl įdubimo), medžiagų kokybę ir tipą.

8.

7. Pilnas finansinis planas teritorijos eksploatacijai – t. visas finansines teritorijos priežiūros išlaidas plėtotojas turi derinti su miestu, kuriam teritorija bus išnuomota. Tai apima teritorijos priežiūros, visos infrastruktūros priežiūros išlaidas, remonto išlaidas, tiesioginių pajamų negaunančių pramonės šakų, tokių kaip žaidimų ir sporto aikštynų, ar gražinimo išlaidas. Remiantis šiais skaičiavimais, buvo apskaičiuotas gyvenamosios vietos mokestis rajone ir būsto kainų kilimas. Beje, kas nežino, kiekvienas privataus namo savininkas kasmet moka mokesčius kiekvienai vietos administracijai. Šiandienos mokesčiai Hiustone svyruoja nuo 3 iki 5% įvertintos būsto vertės. Tie. jei jūsų namas šiandieninėje rinkoje vertinamas 500 000 USD, tai jūsų metinis mokestis bus vidutiniškai 15 000 USD. Šie pinigai skiriami teritorijos priežiūrai, mokykloms, kelių remontui ir kt. Apie finansinę pusę ir namų vertinimą pakalbėsiu vėliau.

8. Standartas taip pat apima kelių tiesimo, jų eismo juostų skaičiaus, kelių architektūros, vingių, pakilimų ir nuokalnių, kvartalų dydžio, parkų ir sporto aikštynų buvimo, teritorijos drėkinimo, kanalizacijos skaičiavimus, elektra ir kt.

9. Štai tokią netvarką naujai sukurta administracija padarė vos per porą metų. Dabar statybininkai galėjo gauti palankesnes investavimo sąlygas, buvo išspręsta daug statybų problemų ir derinimas su miesto valdžia ir statytojais. Be to, Mottas sugebėjo priversti federalinę vyriausybę priimti įstatymus lenktose gatvėse. Priminsiu, kad nuo pat Niujorko statybų inžinieriai labai įsimylėjo valdovą ir nė nenumanė, kad dar yra toks dalykas kaip kompasas. Taigi viskas, ką buvo galima padaryti tiesiogiai, buvo daroma tiesiogiai, o vingiuotos gatvės buvo suvokiamos kaip sensacija ir proveržis į ateitį. Tiesą sakant, lenktos gatvės turi daug pranašumų prieš tiesias, visų pirma, kaip minėjau aukščiau, jos sukuria jaukią atmosferą ir atima jausmą gyventi judrioje gatvėje. Antra, vingiuotos gatvės daug labiau tinka reljefose vietose, nes Kelių šlaitų nuolydžio kampus galima valdyti lenkiant aplink kalvas. Trečia, vingiuotos gatvės sumažino susisiekimo komunikacijų ir kelių tiesimo išlaidas vietomis su reljefu. Galiausiai jie sukūrė saugesnį eismą, nes sankryžų skaičius bendrabučių rajonuose smarkiai sumažėjo, o vairuotojo dėmesys vairuojant didėja. Nuo 1940 metų buvo įteisinti lenkti keliai, o dabar jie yra ir vienas iš miegamųjų rajonų projektavimo reikalavimų.